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解析年內第4次加息個貸上調帶來的購房壓力
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2007-9-10
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- 中研網訊：
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此次加息只是央行宣布采取“臨時加息”政策后第一次舉措，隨后的9月末極有可能再次將個人貸款利率上調，由此看來，還貸壓力仍將持續(xù)上升，那么擺在買房人面前的道路只有兩條：買或不買！
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經濟向實體經濟蔓延。金融危機8月20日，各大京城主流媒體均以美國次貸風波為主題對國際次貸金融市場動蕩進行了報道，并深度分析了此事件對中國金融市場影響，就在多數經濟專家認為此次風波對中國市場不會產生重大影響的兩日后，8月22日，央行宣布即日起個貸比例上調，對買房人影響頗大的5年息更是在8月15日上調至7.38%后的一周再次調整為7.56%。
買房人惹誰了？
頻繁加息業(yè)主著急提前還貸
8月22日下午4點半，記者來到工商銀行清河營業(yè)廳欲辦理電費代繳手續(xù)，此時，營業(yè)廳內人滿為患，在電子排號失去作用的情況下，大廳經理劉女士告訴記者前面還有313位等候者，為趕在銀行下班前為電卡充值，記者來到兩條馬路之隔的工商銀行清河小營營業(yè)廳，然而卻被告知前面有426名等候者！
雖然一清早就被同事告知央行已于當天宣布自2007年8月22日起，上調金融機構人民幣存貸款基準利率，其中金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現行的3.33%提高到3.60%；一年期貸款基準利率上調0.18個百分點，由現行的6.84%提高到7.02%；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整；個人住房公積金貸款利率相應上調0.09個百分點。但記者對眼前的這番景象仍然始料未及。
在記者詢問了有關當天是否因個貸利率上調，有大量按揭購房的買房人來此辦理提前還貸時，該銀行個人信貸部經理（應被采訪者要求隱去姓名）表示，前來咨詢的人確實不少，大多數是來咨詢是否能夠提前還貸，但是由于相當一部分購房者為本地居民，且所購房屋以清河地區(qū)新建的未封頂樓盤為主，因此在當日順利辦理提前還款的客戶僅有兩名。
晚上六點，記者從民生銀行得到了同樣的答案：“咨詢提前還貸的買房人不少，但是辦理業(yè)務卻并不多”，八點，中國農業(yè)銀行個貸部經理來電表示：“農業(yè)銀行市區(qū)內各大網點今天人滿為患，不少上班族趁午休時間前來辦理提前還款業(yè)務，但實際辦理比例很小，大致統計下來各分行當日受理提前還貸業(yè)務不足五例�！�
這些回答讓記者有些為難，因為就在記者在銀行繳納電費未果返家路上，一個月來一直為之咨詢貸款買房事項并已經在8月20日順利辦理完成的白潔來電詢問提前還貸一事，“我知道我購買的樓盤剛剛封頂，也在8月20日辦理貸款手續(xù)的時候被銀行通知必需6個月后才能提前還貸，但是還是想知道有沒有別的途徑提前還貸”。在記者對此表示咨詢無果的情況下，白潔感慨道，“辦理貸款前你就提醒我，央行第三次加息后會改變加息策略，隨時有可能進行臨時加息，但是誰也沒想到再次加息竟然會在上次執(zhí)行一個星期之后！要是這樣推斷下去，6個月后個貸利率還要再漲20幾次？那我還款的壓力得多大��！”
對此擔憂，農行個貸部經理指出，加息后個貸利率的調整對已在8月22日零時之前辦理按揭手續(xù)的買房人不會產生任何影響，利率標準仍然按照8月15日第三次加息后的7.38%的五年以上個人貸款利率執(zhí)行還款，因此對于已經在8月22日前辦理貸款手續(xù)的買房人來說不必因此次加息而急于提前還貸，這也是個大銀行在加息后第一天沒有大量受理提前還貸業(yè)務的主要原因。
面對加息銀行其實很無奈
“這回銀行高興了，7.56%的利息都讓他們拿走了！”一位買房人在即將購買某小區(qū)業(yè)主論壇上發(fā)出感慨。
據記者了解，自1997年開始實行房貸政策以來的十年間，中國房貸金額已經翻了近百倍，1997年房貸總額的200億元如今已經成為全國商業(yè)房貸按揭的零頭。央行8月8日發(fā)布的第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告數據顯示，6月末，我國商業(yè)性購房貸款余額2.6萬億元，同比增長23.9%，其中個人房貸增長同比一季度末增長了4.6%。
這些數據均可說明，中國貸款買房人群的數量增加，由此推斷出銀行因加息獲利看似順理成章。然而通過連線各家銀行個貸中心，記者卻發(fā)現，對于加息銀行方面一樣感到壓力巨大。
“2007年我們行的個貸任務是28億，然而截至第二季度，全行僅完成任務2億，還不到任務總額的10%，這讓我們下半年的業(yè)務壓力很大！”記者從農行了解到，“這主要因為不斷的加息打消了部分買房人貸款買房的信心，去年出臺的關于‘未封頂樓盤不予發(fā)放按揭’的規(guī)定令許多在各大國有銀行辦理了開發(fā)貸款的樓盤個貸業(yè)務推遲，不僅如此，去年的個貸不良比例就已經占全年貸款余額的5%，也讓銀行在開展個貸業(yè)務時不得不‘縮手縮腳’。在8月22日個貸比例上調至7.56%以后，下半年的房貸業(yè)務壓力可想而知�！�
不僅國有銀行對再次加息后的個貸業(yè)務前景看淡，記者在中信等商業(yè)銀行的采訪過程中也得到了類似的答案�！皳覀兯�，各大商業(yè)銀行上半年個貸任務完成情況不盡相同，但完成情況最好的也不過達到總量比例的10%，對于以個人房屋按揭貸款為主營業(yè)務的商業(yè)銀行來說，這次加息帶來的壓力將直接轉化為全年個人貸款任務無法完成的結果�！币晃徊辉竿嘎缎彰纳虡I(yè)銀行個貸部負責人對記者無奈地表示。
雖然針對2007年度的頻繁加息各大銀行都出臺新的個貸產品，但就目前市場反映情況來看，新產品的出臺并未對購房者增加按揭產生直接影響。以個人貸款產品最為靈活多變的光大銀行為例，該銀行采用固定利率結合浮動利率的方式，允許購房者在辦理貸款時選擇以往較低的固定利率作為貸款利率，隨后的幾年再使用浮動利率，可以為購房者辦理按揭時省去一年的部分利息。
“但由于各個商業(yè)銀行均推出了各種房貸產品，因此光大銀行的產品特點并不能在市場上明顯地顯現出來，同樣其他銀行的個貸產品也對買房人不具任何吸引力。因此，縮緊銀根只會使銀行個貸壓力提升�！睒I(yè)內人士對記者如是說。
望“息”興嘆置業(yè)者養(yǎng)房難
原本打算在此次貸款手續(xù)完成后再為其父母在通州買一套養(yǎng)老住房的白潔在電話里繼續(xù)抱怨道：“同事們都覺得我在第三次加息后辦理貸款非常不劃算，可是今天他們都認為我明智得很，然而我卻一點也笑不出來，因為給爸媽買的房子已經下了訂金，兩老非常喜歡，偏偏這時再次加息，這讓我不得不重新考慮那房子的去留��！”
白潔的同事們還特意為此替白潔算了一筆賬，按該套房屋6578元/平方米的售價計算，這套面積為56.78平方米的普通住宅全款金額為373498.84元，以白潔的承受能力將辦理七成20年期貸款，即貸款總額為26萬。
依據這一總額，按8月15日加息后7.38%的貸款利率核算，白潔所承擔每月還款額為1937.92元，240個月后，其還款總額為459482.97元，而依照最新7.56%的利率，十年后白潔的還款總額將達到465101.13元，較第三次加息后多付出5618.33元。
“一套房子已經占據了我們夫妻倆月收入的50%，再加上這套父母的房子我們倆的月收入只剩下不到兩千元，加上沒有新房入住之前每月1800元的租金，我們倆就準備喝西北風了！雖說父母支付了首付款，但是養(yǎng)房子的錢還得我們出�！卑诐崙崙嵅黄降溃斑@個小區(qū)的物業(yè)管理費是1元/平方米·月，56.78平方米的房屋面積每月物業(yè)管理費就是56.78元，全年下來才681.36元，這樣一來按照新利率執(zhí)行以后多付出的這5600多元房款可是將近100個月的物業(yè)費呢！買得起卻養(yǎng)不起，我想所有的房奴現在都只剩著這個感受了！”
對眾多只能購買一套住房的買房人來說，加息后養(yǎng)房難則更加明顯，甚至有些年輕的買房人在自己的博客上高呼“要加薪不要加息！”“加息無異于提升購房門檻！”“在加息老子就不買房了！”等言論。很明顯，加息對于采用按揭方式購房的買房人已經形成了巨大心理壓力。
然而有業(yè)內人士指出，此次加息只是央行宣布采取“臨時加息”政策后第一次舉措，隨后的9月末極有可能再次將個人貸款利率上調，由此看來，還貸壓力仍將持續(xù)上升，那么擺在買房人面前的道路只有兩條：買或不買！
高速飛漲的北京房價讓越來越多明知山有虎的人邁向了還貸壓力日益增加，卻又不得不承受的“深淵”。
誰都知道需求的增加導致房價上揚，也清楚加息意欲控制需求，然而又不得不承認加息從另一層面催生了部分原本不存在的需求，如此往復，經濟調控這只手只能幫著房價上漲，而房奴們日子也只能越來越難熬。
深圳發(fā)展銀行個貸政策：
允許3、5、10年貸款期客戶采用留下一部分本金再貸款到期時一次性付清，另外部分本金隨還款進度支付。
北京銀行個貸政策：
允許貸款人按照家庭收入變化，分階段采用不同利率支付月還款數目，且增加月供時可減少利息支出。
招商銀行個貸政策：
推出綜合理財服務內容，當房貸吃緊時可從其他行理財賬戶支取費用，且貸款利率按簽訂購房合同利率計算。
光大銀行個貸政策：
允許客戶選擇前幾年較低利率行進按揭貸款，隨后幾年實行央行浮動利率。
各大國有銀行個貸政策：
按央行頒布的最新利率下浮15%執(zhí)行按揭貸款利率。
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